2024年天津御河臻景项目盛大开盘,作为首席全架空层项目的典范,其创新的架空层设计将建筑功能性与美学完美融合,有效避免了底层潮湿问题,确保室内空气流通,提升了居住的舒适度和便捷性。此外,借助架空层设计还实现了邻里泛会所空间和3D立体园林。
架空层这一理念的横空出世,无疑是给房地产开发产品的空间美学又迈上了一个新的台阶,那么架空层,究竟何为呢?
架空层通常指的是建筑物底层通过柱子或其他支撑结构抬高,形成的一个开放或半开放的空间层。在《建筑工程建筑面积计算规范》中,架空层是指“仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层”。这一层通常不用于居住,而是作为公共空间使用。架空层可以有效隔离地面湿气,减少底层房间的潮湿问题,同时提供良好的通风条件,架空层空间虽然不直接用于居住或办公,但可以作为储藏空间、停车区域或者公共活动空间,增加建筑的实用面积。例如在住宅建筑中可作为储藏室,商业建筑中用于停车,公共建筑中可作为休闲活动区域。
新的产品出现,新的业务模式诞生,势必在实际操作中会引发相关财税问题,架空层产品是否需要缴纳房产税?土地增值税清算中架空层部分成本允不允许扣除?
首先我们先来分析房产税,房产税的征税对象是房产。所谓房产,是指有屋面和围护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。架空层产品因其特殊性,很可能不具备单独的产权权属,而被视为与主体密不可分的公共配套,如其权属属于全体业主,那么不会对特定的某一单一主体进行房产税的征缴,但如果权属属于开发商,或被改造后用于某些特定的应税行为,收取租金或取得其他应税收入,可能面临房产税的计征。
接下来我们再来探讨架空层部分在土地增值税清算中可能面临的情形:
1.计入全建筑面积:如果架空层设计加以利用,并且有围护结构,这类型的架空层属于建筑面积内,意味着若被用作停车场、设备间、会所、游泳池等功能,且有围护结构保护,其面积将计入总建筑面积。不过若架空层层高低于2.2米,按照二分之一面积进行计算,超出2.2米算全部面积。
2.计入一半建筑面积:当架空层设计加以利用,但未做围护结构时,按面积的一半计入建筑面积。即被用作停车场、设备间等功能,但没有围护结构保护,该部分面积只计入总建筑面积的一半。
只要计入了建筑面积,那么在计容面积内,架空层部分都会有自己的独立产权,而产权的归属,就成了后续土地增值税清算中处理原则的依据。
3.不计入建筑面积:如果没有被计入建筑面积,则意味着架空层部分没有参与计容,也不缴纳土地出让金,无法办理销售许可证,也无法分户登记没有独立产权,清算中,不参与土地成本的分摊。
根据天津市地方税务局公告2016年第25号《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施的确认:
(一)建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;
(二)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;
(三)建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。
如果开发商将架空层改造为地面车库转让永久使用权,在天津市范围内目前车位不参与土地增值税清算,很有可能对架空层部分的车位判定为车位的物理位置变化,而土增清算判定原则不变,地上架空层车位的成本的剔除可能还会涵盖景观、绿地、道路等公共成本,所以架空层部分可能涉及的土地增值税问题也值得各开发公司对用途提前规划。
其他省份对于架空层部分处理参考:
海南省地方税务局关于房地产开发中对会所架空层地下室(含人防)等设施成本扣除问题的批复
琼地税函[2013]2号
省局稽查局:
你局《关于房地产开发中对会所架空层地下室(含人防)等设施成本扣除问题的请示》,经研究,现批复如下:
公共配套设施费,是指在房地产开发中必须建造,但又不能有偿转让的公共配套设施所发生的支出。在土地增值税清算时,对房地产开发项目中所建造的会所、架空层、地下室(包括地下人防)等设施,对纳税人能提供规划、房管等相关部门有关设施属规划建造和不能有偿转让的证明资料,且通过合同、协议或其他方式约定(人防除外),将该设施实际提供全体业主共同使用的,其成本支出可作为公共配套设施费,予以扣除,否则,将该设施建筑面积视为可售建筑面积处理。
在对三亚鹿回头旅游开发有限公司一期“A15双海湾、A16东海湾住宅”项目进行土地增值税清算时,涉及项目中建造的会所、架空层、地下室(包括地下人防)等设施的成本扣除问题,请根据以上标准处理。
海南省地方税务局
2012-12-29
作者:中汇(天津)税务师事务所经理 刘天琳
本文版权属于作者所有,更多与本文有关的信息,请联系我们:
电话:010-57961169