随着我国新型城镇化、基建升级与城市更新的持续推进，政策性搬迁已成为企业经营中的常见重大事项。该事项既承载城市发展的公共利益需求，也关乎企业资产处置、资金流转与长远发展。其中税务处理是核心环节，直接影响企业税负、资金规划与合规风险，涉及增值税、土地增值税、企业所得税等多税种，且政策适用条件严格、核算逻辑复杂。基于此，本文系统梳理政策性搬迁政策框架，深度解析各税种核心处理规则，为企业精准把握政策口径、规范税务处理、降低涉税风险提供全面指引。

一、核心定性：政策性搬迁

政策性搬迁：指因政府主导的因公共利益需要而实施的搬迁，具有政府发布的正式征收文件或公告。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）第八条：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。　

二、企业所得税税务处理

对于符合前文条件的政策性搬迁行为，国家给予了企业递延纳税优惠。根据《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号）第十六条规定：企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。

同时管理办法也规定企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

根据上述法规条文可以得知，企业所得税处理的关键核心在于“交多少”以及“何时交”，搬迁年度的时点确认显得尤为重要。针对该问题，《企业政策性搬迁所得税管理办法》同样也做了明确的说明。存在下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：（1）从搬迁开始，5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的。（2）从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。

企业同时符合下列条件的，视为已经完成搬迁：（1）搬迁规划已基本完成；（2）当年生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%以上。

企业边搬迁、边生产的，搬迁年度应从实际开始搬迁的年度计算。

实务操作中，企业在搬迁期间发生的计入损益的搬迁支出，在搬迁过程中暂不计入当期应纳税所得额，应进行纳税调增处理。企业在搬迁期间发生的搬迁收入（如通过递延收益结转至营业外收入），在搬迁过程中暂不计入当期应纳税所得额，进行纳税调减。

需要注意的是，企业的政策性搬迁的支出不包含下列支出：1、新购置的资产支出；2、在搬迁期间裁员的支出；3、存货处置收入相关支出；4、企业日常经营活动中的一般性费用（即使发生在搬迁期间）；5、新购置资产的安装费用（区别于搬迁资产的安装费用）。

三、增值税税务处理

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

在搬迁合同签订过程中，一般会涉及房屋附属设施补偿、设备搬迁补偿、搬迁停业损失补偿、签约奖励和按时腾空奖励款等补偿收入，而根据《关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第40号）第三条规定：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形，适用增值税免税政策。具体而言，仅土地补偿款、房屋建筑物补偿款、机器设备相关补偿款等与搬迁核心资产直接相关的款项，属于增值税免税收入范畴；除此之外的其他搬迁相关收入，因未发生增值税应税行为，不纳入增值税征税范围，属于不征税收入。

自2026年1月1日起施行的《中华人民共和国增值税法》第六条明确规定，“依照法律规定被征收、征用而取得补偿”的行为，不属于增值税应税交易，不征收增值税。政府向被征收房屋企业支付的补偿款，完全符合上述“依法征收、征用取得补偿”的情形。因此，依据《增值税法》相关规定，政府拆迁补偿收入均属于增值税不征税收入。

据此，企业因政策性搬迁取得补偿款的行为，将从现行的“免税行为”调整为“不征税行为”。免税行为与不征税行为的定性差异，核心影响相关资产进项税额的抵扣与转出规则：

现行政策口径：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十条规定，用于免征增值税项目的进项税额不得从销项税额中抵扣。企业取得政策性搬迁补偿款并适用免税政策时，需对与搬迁相关的不动产、固定资产、无形资产等已抵扣的进项税额，按“资产净值÷资产原值”的比例计算转出。

新政口径及衔接问题：《增值税法》实施后，政策性搬迁补偿款收入属于不征税范围，对应的相关资产进项税额无需转出。对于此前已按免税政策处理并完成进项税额转出的企业，能否依据新法追溯调整进项税额抵扣事项，需以《增值税法》配套实施细则的具体规定为准。

需特别注意，若搬迁协议签署主体为国有企业土地一级开发平台，且补偿款项由该平台直接支付，则案涉土地将直接过户至该国有企业名下，而非按常规流程由政府收回并注销土地证。在此情形下，税务机关可能将其认定为增值税应税交易，进而引发重大税务合规风险。

四、土地增值税税务梳理

土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。在企业搬迁过程中，如果符合相关规定，纳税人可以享受一定程度的土地增值税减免优惠。判断是否适用税收优惠的核心条件非常明确，必须是“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”。减免适用条件相关法条如下：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第（二）项及其实施细则规定：因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：进一步界定“城市实施规划”“国家建设需要”的具体范围：前者包括旧城改造、企业污染/扰民搬迁等经城市规划批准的情形；后者指实施国务院、省级人民政府或国务院有关部委批准建设项目的搬迁情形，有效解决了实践中搬迁性质的认定争议。

需要注意的是，上述的免税条件并非自动生效，企业必须主动向房地产所在地的税务机关提出免税申请，经审核批准后方可享受。未申请或申请材料不全，将面临被核查的风险。

五、风险防范与合规建议

税收优惠的实现，不仅在于理解政策，更在于严谨的落地操作。以下是企业必须把握的实操要点，它们共同构成了确保免税待遇的“安全链”。

（1）证据文件的保全。完备的文件是证明搬迁“政策性”的最有利证据，也是税务机关审核的核心依据。企业必须从搬迁启动之初就建立专项档案，系统性地收集和保存以下关键材料：1.政府批文：国务院、省级政府或相关部委的建设项目批准文件，或市、县级政府作出的房屋征收决定公告。这是证明“国家建设需要”最权威的文件。2.城市规划文件：能证明企业所在地块被纳入旧城改造、环境整治、新区规划等范围的官方规划文件。3.补偿协议：与政府征收部门签订的《征收补偿协议》，其中应明确补偿依据、标准及与政策性搬迁相关的表述。4.内部决议与计划：企业针对搬迁制定的重置计划、资产处置方案等。

（2）主动履行申请或备案程序。免税并非“自动适用”，而是需要企业主动发起并完成法定程序。目前，主要遵循以下两种模式：1.传统审核制：根据部分税务机关的要求，符合免税条件的纳税人，须向房屋建筑物所在地的税务机关提出正式的免税申请，并提交前述证据材料，经税务机关审核批准后，方可享受免税。2.自行判别备查制：根据“放管服”改革精神，很多地区（如泸州市明确）已实行“自行判别、申报享受、相关资料留存备查”的方式。即企业自行判断符合条件后，在申报时直接享受免税，但必须将所有证明材料整理归档，以备税务机关后续核查。无论当地实行何种程序，最稳妥的做法都是在搬迁事宜启动后，尽早与主管税务机关进行沟通，确认本地具体的办理流程、所需材料清单和时限要求，避免因程序不合规导致优惠失效。

政策性搬迁税收政策的本质是“支持”与“规范”并存。企业应主动理解规则，将税务合规作为搬迁系统工程的重要一环，从而将政策红利转化为高质量发展的切实动力。随着城市更新与基础设施建设的持续推进，政策性搬迁的税务政策仍可能动态调整，企业需持续关注政策导向，将税务管理融入搬迁全流程，以专业合规的税务处理为企业平稳过渡、长远发展保驾护航。

作者：中汇（浙江）税务师事务所高级经理  郑红翔

本文版权属于作者所有，更多与本文有关的信息，请联系我们：

电话：010-57961169