近年来，由于疫情以及贸易摩擦对实体经济的冲击导致中小企业资金链断裂，部分企业被迫以房产抵偿债务或抵押物被强制执行‌。同时受经济周期的影响，个人失业率上升和收入骤降导致个人房贷违约激增，断供房产通过司法程序进入拍卖市场。因此法拍房数量近年出现逐步增加的趋势。

法拍房相对于正常销售的商品房，确实有“价格优势”，从而吸引了部分企业或者个人去竞拍法拍房。但法拍房竞拍及交付过程中的税务风险非常隐蔽，企业或者个人对法拍房的税务风险认识不足，从而给自身带来了巨大的税务陷阱。

深圳龙岗的罗先生在法拍市场上看中一套房子，经过激烈竞拍，他最终以市场价5折的价格成功拍下。然而就在他前往办理房产过户手续时，税务局告知他需要补缴原房主长达8年的欠税以及相应滞纳金，总计高达127万元。这笔高额的税费让罗先生始料未及，原本以为的低价购房，如今却面临着如此巨额的额外支出。

那企业或者个人竞拍法拍房，需要注意哪些税务风险呢？

一、前期筹备阶段税务风险

（一）权属性质不明引发的税种差异风险

在法拍房交易的前期筹备阶段，权属性质的准确判断至关重要，它直接关系到后续税费的计算与缴纳。公司产权房与个人产权房在税务处理上存在显著差异。

公司产权房在交易时，需缴纳土地增值税，其计算依据是增值额是按照30%-60%的累进税率进行征收。例如，某公司产权的法拍房，增值额为500万元，若适用30%的税率，土地增值税则为150万元；若增值额较高，适用60%的税率，土地增值税将高达300万元。同时，公司销售房产还需缴纳增值税及企业所得税，这进一步增加了交易的税务成本。

而个人产权房的税务处理则相对简单，需根据房屋是否满足“满五唯一”的条件来确定。若房屋为“满五唯一”，即房产证满五年且是房主唯一住房，可免征个人所得税。同时个人将购买两年以上（含两年）的住房对外销售的，免征增值税。

近年来，部分城市的法拍房税费承担规则仍可能存在隐性的“买方全包”条款。若未查清权属性质，将公司产权房误判为个人产权房，就会严重低估税费成本，将导致购房者在后续交易中面临巨大的经济压力。

为有效规避这一风险，购房者可通过不动产登记中心查询产权主体信息，确保权属性质的准确性。同时，委托专业税务师进行详细的税费测算，税务师准确计算出各种税费的金额，为购房者提供准确的购房税务成本，避免因税费问题导致经济损失。

（二）历史欠税转嫁风险

公司产权房原房主未缴清的历史欠税是法拍房交易中一个隐蔽性很强的税务风险。房产税、土地使用税等税款若长期拖欠，产生大额的税务滞纳金，还可能在交易时转嫁到买方身上。税务机关在房产过户环节具有严格的监管职责，根据相关规定，只有在完税凭证齐全的情况下，才会办理房产过户手续。若原房主存在历史欠税，税务机关可限制房产过户，这将使购房者陷入两难境地。

为避免这一风险，购房者在竞拍前应向主管税务机关提交《涉税信息查询申请表》，详细了解标的房产近三年的纳税记录，包括已缴纳税款、欠缴税款及滞纳金等情况。同时，积极要求法院在拍卖款中优先扣缴欠税，确保历史欠税在交易过程中得到妥善解决。若法院未能在拍卖款中扣缴欠税，购房者应在竞拍公告中明确“历史欠税由卖方承担”，并通过法律手段确保这一约定的有效性。这样，即使出现历史欠税问题，购房者也能依据约定，将责任明确到卖方，避免自身利益受损。

二、竞拍实施阶段税务风险

（一）“买方包税”条款导致成本超支的风险

在法拍房竞拍实施阶段，“买方包税”条款是一个需要高度警惕的风险点。当拍卖公告存在隐性的“买方全包”条款时，买方的税费负担将大幅增加。卖方（假设卖方是非房地产企业，转让营改增前取得的非自建不动产）应缴的增值税及附加是其中的重要组成部分，增值税按照简易征收5%的征收率计算，再加上城市维护建设税、教育费附加税、地方教育附加税，综合税率约为5.6%。例如，一套转让差额为100万元的法拍房，若需买方承担卖方的增值税及附加，这部分税费将达到5.6万元。

土地增值税的征收也可能使税费成本急剧上升。如前文所述，土地增值税按照增值额的30%-60%累进计算，若房屋增值幅度较大，土地增值税将是一笔巨大的开支。

这些高额税费可能使购房者的实际成本远超市场价，导致经济上的巨大压力。为应对这一风险，购房者应优先筛选“税费各担”的房源，以降低自身的税费负担。

同时，原房主应负担的税费，购房者可选择先行垫付。但购房者需要注意的是，必须在拍卖公告规定的有效期内，持有效完税凭证、支付凭证至法院申报退款。

（二）发票缺失导致的抵扣失效风险

发票在法拍房交易中具有关键作用，它不仅是交易的合法凭证，还关系到税费的计算与抵扣。若原房主失联或不配合开具购房发票，购房者将面临严重的税务风险。若无法提供房屋原值凭证，税务机关将无法按照差额征收方式计算税款，只能按照全额高税率征收，税费负担大幅增加。

为解决发票缺失问题，购房者应要求法院在法律文书中注明“卖方应协助提供发票”，通过法律手段约束卖方的行为。若最终无法取得发票，购房者可凭法院裁定书至税务机关申请核定扣除项目金额。税务机关将根据房屋的实际情况，结合市场评估等方法，合理核定扣除项目，从而减少因凭证不全导致的额外税负，保障购房者的合法权益。

三、成交交割阶段税务风险

（一）过户核税争议风险

在法拍房成交交割阶段，过户核税是一个关键环节，其中可能存在诸多争议风险。税务机关在审核过户时，会对拍卖成交价的公允性进行严格审查。若税务机关认为拍卖成交价明显低于市场价值，可能会重新核定计税价格，这将导致购房者需缴纳的税费相应增加。

土地性质的准确判断也至关重要，若土地性质为划拨，在办理过户时，购房者需依据土地评估价的一定比例补缴土地出让金。

为避免这些风险，购房者应提前向税务机关提交拍卖公告、评估报告等资料，充分证明交易价格的合理性，争取税务机关的认可。同时，前往自然资源部门确认土地性质，对于划拨用地，提前按照评估价的10%-20%预留土地出让金预算，确保在成交交割阶段能够顺利完成过户手续，避免因税费争议导致过户受阻。

（二）跨境交易税务风险

当原房主为境外企业时，法拍房交易将涉及跨境税务问题。境外主体在境内转让房产，需代扣代缴非居民税务申报。

法拍房交易兼具机遇与风险，税务风险贯穿全流程，企业或个人可以通过委托专业机构的尽职调查，做到提前解决税务风险或者风险转移，减少自身的税务损失。

作者：中汇信达（深圳）税务师事务所合伙人  张伟明 / 经理  李勇锋

本文版权属于作者所有，更多与本文有关的信息，请联系我们：

电话：010-57961169