2016年12月起，厦门采用“限地价、竞配建”方式拍卖出让土地，即不设拍卖底价，当拍卖竞价达到竞价上限价格时，不再接受更高报价，转为竞报无偿政府的居住建筑面积。该部分居住建筑面积与合同项下宗地内的商品住宅统一标准、整体设计。由政府接收后作为保障性商品房或租赁费使用，但要求房地产开发企业按不低于建安成本价开具增值税专用发票，增值税、企业所得税、土地增值税应如何处理，本文逐一探讨：

增值税应视同销售，现在有争议的是销项是否企业所得税税前扣除，有观点认为增值税为价外税，不应在企业所得税税前扣除，但在此增值税是视同销售，无法收回对应款项，在增值税其他视同销售规定如赠送商品，会计上处理销项最终计入费用类科目，且此项支出与收入相关并配比，应在企业所得税税前扣除。

再者企业所得税也是将开票金额确认为视同销售收入，厦门税务局也认同时作为拿地的代价，确认为视同销售成本。同时该部分移交建筑物应计入不可售建筑面积，建安成本应作为取得土地成本分摊到可售建筑面积在企业所得税税前列支。

土地增值税在这方面的规定各地均有不同，以厦门为例，最早在税务相关回复中“上述无偿移交给政府部门或其指定的单位的开发产品按照建安成本确认转让房地产取得的收入，但按照视同销售确认的收入金额不得同时作为‘取得土地使用权所支付的金额’或‘房地产开发成本’。”但在2023年12月28日发布的《厦门市房地产开发项目土地增值税清管理办法》国家税务总局厦门市税务局公告2023年1号已经有了较大的变动，文中将移交建筑物分为两类处理：1、纳税人按照土地出让合同、协议约定建设并向政府及有关部门或政府指定第三方无偿移交除公共配套设施以外的住房、商场、车位等实物配建房屋，其面积不计入清算项目可售建筑面积，其建设成本作为取得土地使用权所支付的金额，不计入清算项目房地产开发成本。其中，实物配建房屋建设成本按其实际应当分摊的房地产开发成本计算确定。2、纳税人按照土地出让合同、协议约定建设，产权属于全体业主所有，或向政府有关部门或政府指定第三方无偿移交的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号修改）第四条第三项规定处理，土地增值税清算时不认定为视同销售，公共配套设施面积不计入清算项目可售建筑面积，公共配套设施建设成本在清算项目可售建筑面积中分摊。

也就是说住房、商场、车位等实物配建房屋可能仍需视同销售，分摊的实际发生的建设成本作为取得土地使用权支付的金额在可售建筑面积中扣除。其他类型的移交建筑物则作为公共配套，不视同销售，处理方式跟原先公共配套处置方式一致。

“限地价、竞配建”的方式兴起于房地产销售火爆的2016-2017年，实际是房地产开发商以无偿移交代建建筑物方式支付的地价，且此实际支付的地价在增值税目前的框架下也未能计算抵扣进项，在房地产行业下行的今天，视同销售也实际增加房地产开发企业税负。

住房、商场、车位等实物配建房屋考虑到日后可能出租或销售，保持增值税链条完整需开增值税发票，如居委会等公共配套设施能否参照根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定：“第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”不征收增值税，以减轻房地产企业负担。

作者：中汇（厦门）税务师事务所合伙人  谢宁宁

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